每月保證安老按揭年金
HK$ 19,125
終身每月發放 • 毋須交稅
HKMC 指定物業價值
HK$ 8,500,000
物業估值 $9.0M 經折算後上限
首20年累計領取現金
HK$ 4,590,000
佔初始物業價值 51.0%
現金流回本平衡年齡
84 歲
累計實得現金超越原本物業總值
💡 財務顧問策劃亮點：
客戶以 65 歲加入終身安老按揭，每月可獲取穩健現金流 HK$ 19,125。即使活到 100 歲，總結欠雖隨複息增長，但受 HKMC「非追索性差額豁免保證」全額保護，若百年歸老時物業變賣不足抵償貸款，其差額由按證保險公司承擔，後代絕不背負任何債務！
物業預估價值 vs. 貸款總結欠演變軌跡
Net Asset Value Trajectory
直觀展示隨年齡增長，物業資本增值與貸款複息滾存的互動關係。綠色陰影代表可留給後代的遺產淨值 (Net Equity)；紅虛線為按揭總結欠；當總結欠高於樓價時，紫色區域即為 HKMC 豁免吸收之差額。
預測物業估值 (Property Valuation)
貸款總結欠 (Total Loan Balance)
可繼承淨值 (Net Equity to Heirs)
HKMC 差額保護區 (Shortfall Protection)
累計現金流入與資本效率分析
Cumulative Cash Return
展示客戶隨年齡在手頭上實質收到的所有現金（包含首次一筆過提款、每月年金累積、以及出租租金淨收益），並與初始物業價值做對標。
累計年金收入 (Cumulative Annuity)
一筆過貸款 (Initial Lump Sum)
累計物業租金 (Cumulative Rental)
原物業估值基準線
四大退休置業策略綜合矩陣評估
Strategic Retirement Matrix
協助理財顧問與客戶從現金流穩定度、居所控制權、遺產傳承性及長壽通脹對沖五個維度，客觀對比不同退休資產盤活方案。
方案 A • 原地安老
標準自住安老按揭 (RMP)
HK$ 19,125 /月
• 居所權：終身享有原有居所絕對居住權，不搬遷。
• 現金流：保證每月入息，終身不倒退。
• 遺產傳承：若早逝扣除借款後餘額歸後代；若長壽超支由 HKMC 包底。
• 適合：深厚舊屋情懷、追求生活安定無憂的長者。
• 現金流：保證每月入息，終身不倒退。
• 遺產傳承：若早逝扣除借款後餘額歸後代；若長壽超支由 HKMC 包底。
• 適合：深厚舊屋情懷、追求生活安定無憂的長者。
方案 B • 雙重收益
安老按揭 + 放租套利 (GBA)
HK$ 34,125 /月
• 居所權：移居大灣區 (中山/珠海) 或本地小型租盤 / 安老院。
• 現金流：按揭年金 + 租金差價，現金流極大化。
• 生活品質：利用兩地生活指數差異享受超高性價比養老。
• 適合：健康活躍、渴望體驗灣區生活或需專業護理的退休人士。
• 現金流：按揭年金 + 租金差價，現金流極大化。
• 生活品質：利用兩地生活指數差異享受超高性價比養老。
• 適合：健康活躍、渴望體驗灣區生活或需專業護理的退休人士。
方案 C • 斷捨離
賣樓套現買香港年金 (Annuity)
HK$ 43,200 /月
• 居所權：失去物業所有權，需終身在市場租樓住。
• 現金流：全數投入年金獲取高月入，但租金持續通脹吃掉利潤。
• 遺產傳承：物業資本完全消失，僅剩年金身故保證餘額。
• 適合：無子女繼承需求、不願管理維修老舊唐樓/物業人士。
• 現金流：全數投入年金獲取高月入，但租金持續通脹吃掉利潤。
• 遺產傳承：物業資本完全消失，僅剩年金身故保證餘額。
• 適合：無子女繼承需求、不願管理維修老舊唐樓/物業人士。
方案 D • 傳統包租
純放租物業 (不按揭)
HK$ 15,000 /月
• 居所權：需自覓住處或與子女同住。
• 現金流：淨租金 (扣除差餉、管理費、空置期、物業稅與維修)。
• 遺產傳承：完整保留整棟物業產權留予後代。
• 適合：物業升值潛力極高、極度重視為家族保留資產的家庭。
• 現金流：淨租金 (扣除差餉、管理費、空置期、物業稅與維修)。
• 遺產傳承：完整保留整棟物業產權留予後代。
• 適合：物業升值潛力極高、極度重視為家族保留資產的家庭。
逐年還款明細與資產結存試算表
| 年度 | 年齡 | 每月年金 | 每年年金 | 累計已收現金 | 當年保費及利息 | 貸款總結欠* | 預估物業價值 | 後代可繼承淨值 | HKMC 差額保護 |
|---|
* 備註：貸款總結欠包含累計已發放年金、首次一筆過貸款、第4至第10年分7期扣收之基本按揭保費 (每期 0.28%)、每月按揭保費 (年率 1.25%) 以及每月複息計算之利息。依據 HKMC 規定，所有保費與利息均直接滾存入結欠，借款人終身毋須掏出現金還款。